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作者： 日期：2022-03-06 人氣：264
【騰訊創(chuàng)業(yè)編者按】隨著房價的攀升，越來越多的年輕人開始接受租房的生活方式，作為新興業(yè)態(tài)的長租公寓在租賃市場興起，成為城市新就業(yè)人群的新選擇。以 90 后為代表的人群為長租公寓帶來了超過萬億的市場。近日，華興本錢發(fā)布了長租公寓深度研究陳訴，從市場空間、盈利模式、發(fā)展前景等方面進(jìn)行了深度的剖析。
一、美日長租公寓市場上三種成熟模式分析
美國和日本的長租公寓市場有三種代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前兩種出現(xiàn)在美國市場，市值最大的兩家公司為AVALONBAY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一種出現(xiàn)在日本市場，市值最大的是大東建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，稅前利潤率為29%，其次是托管式的大東建托，純租賃業(yè)務(wù)的稅前利潤率為3.6%。自持分散式的AMH只有1%。
(一)集中VS分散：集中式的賺錢優(yōu)勢明顯
如果選擇同樣自持經(jīng)營，而且都在美國市場上市的AVB和AMH進(jìn)行比較，可以看到，在物業(yè)運營成本和折舊兩項涉及物業(yè)自己的成本上，集中式公寓都大幅跑贏分散式。這主要是由于集中式公寓具有集中拿房、集中裝修、集中辦理和一次性投入市場等特點，，而且大部分集中式公寓為自建或者協(xié)商收購，較通過單個物業(yè)投標(biāo)而來的分散式公寓有明顯的成本端優(yōu)勢。
(二)自持集中式的賺錢之道
通過對美國長租公寓板塊 6 家集中式公寓公司的綜合研究可以發(fā)現(xiàn)，不變的自持集中式公寓運作模式包羅以下幾個特點：
1.本身持有90%以上的物業(yè) ，順應(yīng)周期進(jìn)行物業(yè)的獲取和出售。
2.物業(yè)獲取方式以自主開發(fā)為主，占 6 成，收購占 4 成，持有資產(chǎn)周期在 4 年以上，開發(fā)類資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重為9.5%。
3.本錢結(jié)構(gòu)上股權(quán)融資與債權(quán)融資比例約為1：1，平均資產(chǎn)負(fù)債率46.1%。
(三)托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強整合獲取規(guī)模利潤
經(jīng)過幾十年的業(yè)務(wù)演進(jìn)和發(fā)展，大東建托已經(jīng)形成了以托管租賃為平臺入口貢獻(xiàn)不變現(xiàn)金流，以建筑業(yè)務(wù)為利潤中心，金融、護(hù)理、能源業(yè)務(wù)為增值引擎的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同模式。托管租賃業(yè)務(wù)雖然貢獻(xiàn)了55%的業(yè)務(wù)收入，但利潤貢獻(xiàn)只有5%。作為利潤中心的建筑業(yè)務(wù)以45%的收入占比貢獻(xiàn)了75%的利潤。租賃業(yè)務(wù)越來越成為一個平臺和入口業(yè)務(wù)，起到帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用，而非單獨作為利潤中心存在。
(四)盈利模式總結(jié)：擁抱本錢&擁抱產(chǎn)業(yè)鏈
從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式有兩個可行的標(biāo)的目的：
1. 擁抱本錢做自持，通過物業(yè)的增值獲益
2.擁抱產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤都是可行的標(biāo)的目的。
這兩種商業(yè)模式需要的核心能力有不同。擁抱本錢端需要的核心能力是本錢運作能力和對周期的深度理解能力，擁抱產(chǎn)業(yè)鏈的模式則需要相當(dāng)?shù)钠脚_辦理和協(xié)同能力?？梢哉f無論哪種模式要做到成功都是有相當(dāng)門檻的。
(五)現(xiàn)階段國內(nèi)長租公寓的盈利模式
1.前期盈利較低，后期逐漸加大。
以集中式和分散式的盈利為例，集中式公寓在初期投資數(shù)額較大，因此回收周期比較長，一般為10- 15 年。除第一年投入較大外，現(xiàn)金流多為正，發(fā)展健康。分散式長租公寓持續(xù)盈利的關(guān)鍵在于，將辦事力量的密度，房間分布的密度，翻新的密度，輪空的密度，基于密度的成本，利潤和擴(kuò)張方式選擇等找到一個合適的平衡點。
華平投資執(zhí)行董事長張其奇認(rèn)為長租公寓盈利會經(jīng)歷三個階段：單店階段輕松盈利;單店擴(kuò)張階段由于企業(yè)辦理、擴(kuò)張速度等原因?qū)е掠陆?規(guī)模經(jīng)濟(jì)階段，形成真正的競爭力。
綜合以上分析，可以知道，進(jìn)入長租行業(yè)不難，但要做大而且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。我們判斷未來在中國的市場中會走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個過程中不排除會出現(xiàn)同時擁有兩端優(yōu)勢的企業(yè)出現(xiàn)，同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬場、金融等等。行業(yè)的商業(yè)模式演進(jìn)是個非常值得期待的過程。
二、長租公寓的市場空間
(一)在萬億房產(chǎn)市場中快速成長
1. 存量時代來臨，本錢風(fēng)口向辦事與辦理端轉(zhuǎn)移
按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)辦事市場空間在5. 3 萬億擺布，這一個萬億市場中目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，A股市場中唯一的地產(chǎn)辦事類公司世聯(lián)行市值只有 160 億擺布，可見行業(yè)投資價值仍未得到充分挖掘，而身處其中的企業(yè)業(yè)務(wù)收入和市場集中度仍有很大的提升空間。資產(chǎn)辦理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。
2. 三大因素助推行業(yè)加速
一.營銷定位1. 營銷分類1) 市場營銷市場營銷是在創(chuàng)造、溝通、傳播和交換產(chǎn)品中，為顧客、客戶、合作伙伴以及整個社會帶來經(jīng)濟(jì)價值的活動、過程和體系。主要是指營銷人員針對市場開展經(jīng)營活動、銷售行為的過程。2) 活動營銷活動營銷是主辦方有明確的訴求，并以活動為核心載體，經(jīng)過充分的市場研究、創(chuàng)意策劃、溝通執(zhí)行等一系列科學(xué)流程，并通過整合相關(guān)資源構(gòu)建的
3209隨著互聯(lián)網(wǎng)和新零售的結(jié)合，“互聯(lián)網(wǎng)+新零售”的模式越來越受關(guān)注，那么該如何理解「新零售」的概念？一.首先我們先了解互聯(lián)網(wǎng)+1. 什么是互聯(lián)網(wǎng)？互聯(lián)網(wǎng)是網(wǎng)絡(luò)與網(wǎng)絡(luò)之間所串連成的龐大網(wǎng)絡(luò)，這些網(wǎng)絡(luò)以一組通用的協(xié)議相連，形成邏輯上的單一巨大國際網(wǎng)絡(luò)。這種將計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)互相聯(lián)接在一起的方法可稱作“網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)”，在這基礎(chǔ)上發(fā)展出覆蓋全世界的全球性互聯(lián)網(wǎng)
3006一.互聯(lián)網(wǎng)運營1. 互聯(lián)網(wǎng)運營是什么？互聯(lián)網(wǎng)運營需要對用戶群體進(jìn)行有目的的組織和管理，增加用戶粘性、用戶貢獻(xiàn)和用戶忠誠度，有針對性地開展用戶活動，增加用戶積極性和參與度，并配合市場運營需要進(jìn)行活動方案策劃。因為需要能對產(chǎn)品和市場數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并以此為依據(jù)推進(jìn)產(chǎn)品改進(jìn)，并且始終保持敏銳的用戶感知力。2. 互聯(lián)網(wǎng)運營的分類1)產(chǎn)品運營2)用戶運營3)活
2984一. 知識付費的本質(zhì)1.內(nèi)容付費本質(zhì)內(nèi)容付費的本質(zhì)，就是把內(nèi)容識變成產(chǎn)品或服務(wù)，以實現(xiàn)商業(yè)價值。內(nèi)容付費有利于人們高效篩選信息，付費的同時也激勵優(yōu)質(zhì)內(nèi)容的生產(chǎn)。這種付費可以是非功利性質(zhì)、出于人類成長需求、也是有著悠久歷史習(xí)慣的，內(nèi)容付費從源頭上根治了免費資源泛濫的問題。2.知識付費定義1) 什么是知識付費？知識付費主要指知識的接收者為所閱覽知
2746很多企業(yè)都會用互聯(lián)網(wǎng)思維謀發(fā)展，用網(wǎng)絡(luò)推廣做品牌知名度、做軟文營銷、用口碑帶動轉(zhuǎn)化。各方面推廣看起來都做得比較到位，可是客戶來了又走，做成了一次性生意，總是留不住人，為什么會這樣？杭州共生網(wǎng)絡(luò)徐國祥結(jié)合多年來的營銷經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)這類問題的大多數(shù)企業(yè)都是因為忽視了這幾方面的問題。一、忽視產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的提升——消費者不買賬“酒香不怕
2702國內(nèi)電商已從第一代發(fā)展到第三代電商，在現(xiàn)今的環(huán)境下，電子商務(wù)就業(yè)前景如何呢？一.了解電子商務(wù)1. 什么是電子商務(wù)？電子商務(wù)是以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為手段，以商品交換為中心的商務(wù)活動；也可理解為在互聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)和增值網(wǎng)上以電子交易方式進(jìn)行交易活動和相關(guān)服務(wù)的活動，是傳統(tǒng)商業(yè)活動各環(huán)節(jié)的電子化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化；以互聯(lián)網(wǎng)為媒介的商業(yè)行為均屬于電子
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