有人戲言，當(dāng)代人的荒島求生，可能只需要帶一個(gè)手機(jī)和充電寶。晚上網(wǎng)購(gòu)下單，一早輪渡貨運(yùn)到手，絲毫不用慌亂。

這當(dāng)然有些夸張。但近年來電商興起、直播遍地，網(wǎng)購(gòu)確實(shí)來勢(shì)洶洶，改變了我們的生活習(xí)慣。

襯托之下，實(shí)體商鋪就像“小透明”，遠(yuǎn)沒有那么高調(diào)。除了少數(shù)“網(wǎng)紅店”能吸引不少人排隊(duì)打卡，它們最大的音量不過就是回家路上聽到的大喇叭廣播：“喜歡您來”。

不少置業(yè)人士也因此打起了退堂鼓：電商的沖擊，究竟有多大？投資店鋪——自己當(dāng)老板或者收租，還香嗎？

“加油，尾款人”“買它買它”……在這些電商的高音聲浪下，幾乎人人都能真切感覺到，電商確實(shí)異軍突起了。

根據(jù)商務(wù)部公開數(shù)據(jù)，從 2014 年至 2021 年，中國(guó)已經(jīng)連續(xù) 8 年成為全球規(guī)模最大的網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng) [1]。不僅規(guī)模大，增長(zhǎng)速度也驚人。8 年間，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比例已經(jīng)從 9.4% 躍升至 24.5% [2]，猛踩油門，勢(shì)如破竹。

網(wǎng)購(gòu)，在現(xiàn)代人生活中占據(jù)了重要一席，多達(dá) 79.1% 的網(wǎng)民都已成為網(wǎng)購(gòu)選手 [1]。

再加上疫情，大家出門、逛街的次數(shù)也更少了，實(shí)體店鋪受到了不少?zèng)_擊。于是，唱衰聲四起，大家不禁發(fā)問：實(shí)體商鋪，真的不香了嗎？

實(shí)際上，雖然電商零售額前期發(fā)展一路攀升，但想要撼動(dòng)實(shí)體商鋪，還是差了點(diǎn)火候。

2021 年，網(wǎng)上零售額占社會(huì)零售總額的比例下降了 0.4% [2]，并沒有如傳說中一路高歌猛進(jìn)。

對(duì)比之下，根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)，近 5 年，除了 2020 年，其余 4 年全國(guó)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目都超過了 500 個(gè)，而 2021 年，項(xiàng)目數(shù)量同比增長(zhǎng)了 34% [3]。

畢竟，電商再發(fā)達(dá)，誰(shuí)能拒絕逛街的誘惑呢？尤其是有些消費(fèi)，線下體驗(yàn)不可取代，無論物流和電商怎么升級(jí)，都擁有旺盛的生命力。

匯客云數(shù)據(jù)顯示，餐飲美食業(yè)是線下客流量的大頭，占比將近三成 [4]。

果然人是鐵飯是鋼，下館子的需求少不了。而且周末外出，約上三兩好友聚會(huì)，也還是得去線下門店。

生活精品、大型零售的線下客流占比緊隨其后。消耗品和必需品的購(gòu)物需求旺盛，除了線下選購(gòu)時(shí)貨品看得見摸得著，在形形色色貨架間游走的煙火氣，也是網(wǎng)購(gòu)不可比擬的。

所以說，實(shí)體商鋪并不會(huì)被擠出賽道。并且，實(shí)體商鋪還擁有一片大展拳腳的空間。

“全民理財(cái)”時(shí)代，基金、股票、理財(cái)，種種投資產(chǎn)品一直火熱，但顛簸的市場(chǎng)常常讓理財(cái)人綠得措手不及。而在不確定性充斥的時(shí)期，房地產(chǎn)往往被視為財(cái)富避風(fēng)港 [5]，其中，以商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)最為明顯。

2017 年，云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)了 100 座城市房產(chǎn)靜態(tài)租賃的投資回報(bào)率。這是衡量房地產(chǎn)投資的重要指標(biāo)，簡(jiǎn)單來說，投資回報(bào)率高，相同成本能獲得的收益就更大。

相比于住宅類 1.5% - 3% 的回報(bào)率，投資商鋪幾乎能多賺一倍。在各等級(jí)城市，投資商鋪的靜態(tài)租賃回報(bào)率均超過 4%，一線城市的優(yōu)勢(shì)最為亮眼。聚焦到地價(jià)便宜的城市，這個(gè)數(shù)字甚至逼近了 8% [6]。

即使 2020 年房地產(chǎn)整體遇冷，但根據(jù)中指研究院的持續(xù)監(jiān)測(cè)，商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)隨著經(jīng)濟(jì)一同穩(wěn)步復(fù)蘇；按照去年的表現(xiàn)來估計(jì)，租金或?qū)⒎€(wěn)步恢復(fù)增長(zhǎng)，“王者歸來”指日可待 [8]。

誠(chéng)然，哪怕商鋪過往的表現(xiàn)好，也隨時(shí)可能步入“漲不動(dòng)”的瓶頸期。但國(guó)內(nèi)商鋪市場(chǎng)的天花板，一時(shí)還難以望見。

城市人均可支配收入水平和城市人均商業(yè)面積呈現(xiàn)正相關(guān) [9]，這就表示隨著大家錢包越來越鼓，人們逛街購(gòu)物的需求還會(huì)增加。

國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2018 年，世界發(fā)達(dá)國(guó)家的人均購(gòu)物中心面積為 1.2 平方米 [10]；而根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，到了 2021 年，中國(guó)各大城市距此尚且有一定距離：上海的人均商業(yè)面積不足 1 平方米，杭州等城市人均更是僅有 0.8 平方米 [10]。

再加上，在新零售時(shí)代，線下門店也不斷升級(jí)，打造沉浸式購(gòu)物體驗(yàn)場(chǎng)景，發(fā)展所謂的“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”。

可以看到，實(shí)體商鋪逐漸開始販賣一種生活方式——享受琳瑯滿目、觸手可及的實(shí)物，即試、即買、即取、即用，亦或只是下班上學(xué)過路時(shí)的便捷，這種升級(jí)，正是網(wǎng)線搭建的空間無法提供的。

種種方面來看，中國(guó)的實(shí)體商鋪產(chǎn)業(yè)并未到天花板，長(zhǎng)線發(fā)展的能力不容小覷。

當(dāng)然，投資要看收益，更要看保險(xiǎn)和穩(wěn)健。如果貿(mào)然選了抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的商鋪，商家營(yíng)收不穩(wěn)，租金不一定交得上來，再可觀的收益率都可能變成竹籃打水一場(chǎng)空。

“黑天鵝事件”難免，這就要求投資人有一雙慧眼。商鋪運(yùn)營(yíng)不穩(wěn)健，后期很可能要懸?；蜣D(zhuǎn)店，若是長(zhǎng)時(shí)間空窗，又會(huì)造成一筆不必要的損失。

那么，怎樣的商鋪?zhàn)钅芸癸L(fēng)險(xiǎn)呢？

樂鋪商業(yè)研究中心對(duì)北京商鋪進(jìn)行了深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn) 200㎡ 以下是店鋪市場(chǎng)的主流面積，50㎡ 以下的小規(guī)格商鋪?zhàn)罹呖癸L(fēng)險(xiǎn)能力。

與之相反，2020 年 2 月至 4 月期間，與去年同期相比，50 - 200㎡ 的中規(guī)格店鋪轉(zhuǎn)店率上漲了 7% [11]。

比起小規(guī)模、低成本的靈活經(jīng)營(yíng)，中等規(guī)格店鋪商家既要負(fù)擔(dān)較高房租成本、人員成本，又不一定有充分的資金實(shí)力，一遇到突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可能就紛紛繳械轉(zhuǎn)店。

至于那些有實(shí)力租下超大面積店鋪的，一般是大品牌的主流門店，不會(huì)隨便被打垮，但如果選址不當(dāng)，大品牌不會(huì)問津，投資損失更慘重。

總得來看，更多商家沒有那么財(cái)大氣粗，難以負(fù)荷過高的成本，縮小面積增加利潤(rùn)率才是常態(tài)。靈活投資商鋪，才更能抵御風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，光能抵御風(fēng)險(xiǎn)還不夠，一家商鋪還要有較大的盈利潛力，才能吸引商家入駐。

樂鋪創(chuàng)始人曾表示，大量案例都證明，投資商鋪成功與否，選址因素占據(jù)了很大一部分 [12]。而一個(gè)成功的選址，則意味著該商鋪所處的區(qū)位有強(qiáng)悍的客流資源。

影響商鋪客流量的原因有很多，周邊住客數(shù)、交通區(qū)位、大品牌的導(dǎo)流作用等因素共同決定著一個(gè)商鋪選址的好壞。

比如社區(qū)商鋪就有著得天獨(dú)厚的客流優(yōu)勢(shì)。

匯客云對(duì) 2021 年相較于 2019 年客流增幅前 100 的商圈選址進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果表明，其中 41% 都是社區(qū)型贏家 [13]，也就是由社區(qū)形成的商圈。

社區(qū)型商圈的基礎(chǔ)消費(fèi)客群是周邊居住人群，消費(fèi)需求剛性強(qiáng)且頻次高，這樣的剛需消費(fèi)意味著其受疫情影響小，恢復(fù)也更快。

除此之外，選在學(xué)校附近的商鋪也往往能享受到龐大、穩(wěn)定的客流。

所謂“一所學(xué)校養(yǎng)活一條街”，學(xué)校的學(xué)生雖然換了一批又一批，但學(xué)府商鋪卻可以存活很多年，客群有剛性、復(fù)購(gòu)率高。

智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)的商鋪投資項(xiàng)目便具有這兩大亮點(diǎn)。該項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)，作為社區(qū)商鋪、學(xué)府旺鋪，擁有著天然的客流生命線。

投資智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)的社區(qū)商鋪，不用擔(dān)心周圍有大型商業(yè)分流，小區(qū)業(yè)主對(duì)社區(qū)商業(yè)依賴性強(qiáng)。

而且從客群來看，智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)有著緊鄰廣州大學(xué)附中附小、華師大教育幼兒園的社區(qū)底商，乃學(xué)府旺鋪。約 82 萬(wàn)方優(yōu)學(xué)大城，為商鋪提供強(qiáng)大的消費(fèi)支撐，客群和購(gòu)物習(xí)慣都比較剛性，規(guī)避了不確定性。

智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)還地處交通樞紐的黃金地段，出門就是南大干線。要知道路通則財(cái)通，立體交通、網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)八方是商鋪選址極具吸引力的優(yōu)選。

不僅擁有客流生命線，汽車小鎮(zhèn)客群質(zhì)量也高。商鋪緊鄰小區(qū)，覆蓋超 6200 戶品質(zhì)客群。這些業(yè)主大多是精英白領(lǐng)、年輕家庭，消費(fèi)需求旺盛，客流變現(xiàn)能力強(qiáng)悍。

另外，商鋪已有肯德基、華潤(rùn)萬(wàn)家等大品牌入駐。要知道，肯德基選址成功率一直是業(yè)界的傳說。有了知名連鎖品牌進(jìn)駐，帶租約銷售，收租無憂。

這些臨街旺鋪，擁有 5 米挑高樓層和明火經(jīng)營(yíng)條件（部分商鋪除外），讓餐飲業(yè)入駐無憂。不僅如此，商鋪還支持多種經(jīng)營(yíng)模式，多元業(yè)態(tài)組合，靈活性強(qiáng)。周邊社區(qū)的業(yè)主也可自由投資，在家門口開店，生活工作兩不誤。

而且，智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)商鋪項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，50 方左右小面積單位，投資門檻低，無論你有什么樣的投入和創(chuàng)想，都能靈活落地，運(yùn)籌帷幄。

智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)“卡樂街”學(xué)府旺鋪即將面世，機(jī)遇貴地，不容錯(cuò)過。